Il modello standard di Polizza postuma decennale (Legge n. 122/2005)
La disciplina che regola le vendite degli immobili in corso di costruzione o da costruire, di cui al D. Lgs. 122/2005, prevede una serie di obblighi a carico delle imprese di costruzioni (e cooperative edilizie) finalizzati ad offrire una speciale tutela garantista alla parte acquirente.
Uno di questi è l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, all’atto del rogito, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente stesso (art. 4, comma 1, d.lgs. 122/2005) per la copertura di danni materiali e diretti all’immobile e a terzi.
Mentre il momento in cui la polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà, i suoi effetti decorrono, invece, dal momento dell’ultimazione dei lavori, ma i difetti dovranno manifestarsi successivamente alla stipula del contratto di compravendita. Ciò significa che la polizza, pur essendo “efficace dall’ultimazione dei lavori” non garantisce i danni che si manifestino anteriormente al rogito. In realtà lo schema di polizza ha esteso, in alcuni casi, la copertura anche per danni manifestatisi e denunciati, antecedentemente al rogito.
L’obbligo di consegna della polizza assicurativa sussiste esclusivamente:
– per gli acquisti di immobili da costruire effettuati da persone fisiche (art. 1 comma 1 lett. a) D. Lgs. 122/2005). Non si applica, quindi, se ad acquistare sia, ad esempio, una società.
– Per gli immobili che abbiano formato oggetto di un contratto preliminare di compravendita sottoscritto prima dell’ultimazione della costruzione.
Ai sensi del art. 4 comma 1-bis (inserito dall’articolo 386 D.Lgs. 14/2019 e successivamente modificato dall’articolo 12, comma 9-quater, lettera b), del D.L. 31 dicembre 2020, n. 183) con apposito decreto ministeriale da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.
Nell’atto di trasferimento della proprietà, secondo quanto previsto dall’art. 4 comma 1-quater il notaio deve indicare gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e dare atto della sua conformità al modello standard.
Poiché il modello standard entrerà in vigore dal 5 novembre 2022 tale attestazione di conformità riguarderà gli atti definitivi di compravendita le cui polizze saranno state contratte successivamente a quella data.
La tutela assicurativa, a differenza di quella fideiussoria prescinde totalmente dal verificarsi di una situazione di crisi dell’impresa essendo destinata a operare al verificarsi dei “danni” all’edificio realizzato.
Il mancato rilascio, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale è causa di nullità del contratto di compravendita.
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